Юридически «переписывают» квартиры и дома обычно завещанием или договором дарения, попробуем разобраться, какой вариант когда стоит выбирать и рассмотрим договор ренты, как решение проблемы.

Завещание гарантирует, что вы будете «доживать» в своем жилье

Завещание как способ передать свое имущество хорошо с точки зрения юристов тем, что имущество при жизни остается за пожилым человеком, он не рискует «оказаться на улице». Завещать свое жилье можно кому угодно, это не обязательно должен быть родственник. Можно передать квартиру и чужому человеку. До смерти человека, который его написал, завещание ничего не меняет в правах на имущество. Кстати, именно поэтому при оформлении завещания нотариусы даже не проверяют, принадлежит ли вам имущество, которое вы в завещании указали. Проверять, чья та квартира, которая завещана, нотариус будет после открытия наследственного дела. Если окажется, что на момент смерти завещателя квартира ему не принадлежала, завещание просто не будет исполнятся. Хорошо в завещании и то, что если вы разочаровались в наследнике или договорились с родственниками, что после вас жилье перейдет к кому-то другому, завещание всегда можно отменить или изменить. Можно было бы порекомендовать решать вопрос с передачей «родового гнезда», как часто называют дома и квартиры люди, при помощи завещания всегда, но есть нюансы.

Обязательная доля в наследстве

Независимо от того, что указано в завещании, право на долю в наследстве есть у несовершеннолетних или нетрудоспособных детей, родителей и супругов завещателя. Нетрудоспособными считаются те, кто вышел на пенсию по возрасту, и те, у кого установлена инвалидность, независимо от ее группы. Если у пожилого человека есть нетрудоспособные дети, с которыми он не ладит, в такой ситуации завещание составлять не хочется, потому что квартиру получит и тот, кому пожилой человек хочет ее передать, и сын или дочь, с которыми он не в ладах. При описанном выше раскладе, если все-таки составить завещание, то квартира наследуется в долях, и для наследников это будет значить, что в ней придется или уживаться вместе, или кому-то не пользоваться, или мучиться с продажей.

Дарение — большой риск для того, кто дарит

Договор дарения жилья можно удостоверить у нотариуса или в организации по регистрации недвижимого имущества. Оформляя дарение, юристы разъясняют, что с вступлением в силу договора человек полностью теряет права на свою квартиру, но люди не всегда обращают на это внимание. Поэтому повторим еще раз: дарение — это договор, по которому ваша квартира это именно подарок тому, кому вы ее по договору передаете. Уход или другое, говоря юридическим языком «встречное возмещение», при дарении не положены. Поэтому дарить квартиру нужно тогда и только тогда, когда ваше внутренне намерение звучит примерно так: «я подарю квартиру внуку — ему нужнее, и забуду о ней». Особенно, если вы в договоре не прописали, что за вами сохраняется право проживания в квартире и выписались из нее.

Можно ли остаться жить в подаренной квартире?

Если вы укажете в договоре дарения, что право проживания за вами сохраняется, то по действующему законодательству квартиру нельзя будет продать или подарить без вашего согласия. В остальном новый собственник будет волен пользоваться жильем, как хочет. И в некоторых случаях может выселить вас через суд.

Оставить за собой право вернуть подаренную квартиру

Еще одна оговорка, которую можно сделать в договоре дарения, это возврат квартиры вам, если тот, кому вы ее подарили, умрет раньше вас. Если такая ситуация случится, то по вашему заявлению квартира снова станет вашей, а не перейдет к наследникам того, кому вы ее подарили.

Рента — малоизвестный компромисс между завещанием и дарением

Есть еще и третий вариант — договор ренты, а точнее его разновидность — «договор пожизненного содержания с иждивением». Из названия следует, что после подписания такого документа вас должны будут содержать всю жизнь. Взамен на содержание вы должны передать «плательщику ренты» свое жилье в собственность. По ренте право собственности на квартиру или дом, как и по договору дарения, переходит при вашей жизни, сразу после госрегистрации этого договора. Но, в отличие от дарения, по ренте вы можете забрать назад свою квартиру или потребовать ее стоимость в любой момент, если плательщик ренты плохо выполняет свои обязанности.

Какое «содержание» можно предусмотреть в договоре?

Закон разрешает прописать, что плательщик ренты обеспечит вас жильем, едой и одеждой. Если вы болеете или не можете сами делать все домашние дела, то он может взять на себя и это. Также может быть прописана обязанность нанять сиделку или самому ухаживать. В целом, закон не запрещает включить в договор и другие условия, если они нужны. Если вы заключаете договор, например, с родственником, хотите прописать в нем чисто символическое вознаграждение за то, что вы отдаете квартиру или дом, то имейте в виду, что стоимость содержания не может быть меньше двух базовых величин в месяц.

Нотариус Могилевского
нотариального округа
Т.А. Малашенко